VOUS RESIDEZ OU ETES ETABLI HORS DE FRANCE ET VENDEZ :

• Un bien immobilier situé en France
• Les parts d’une société de personnes (SCI) détenant un ou des biens immobiliers situés en France
• Les titres d’une société à prépondérance immobilière (société dont l’actif est constitué directement ou indirectement pour plus de 50 % par des immeubles situés en France, des droits immobiliers ou des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière)
• Les titres d’une société non à prépondérance immobilière. Les non-résidents sont soumis à une retenue source sur la plus value, sous réserve des conventions internationales, si les droits dans les bénéfices des sociétés avec leur conjoint, ascendants et descendants ont dépassé 25 % à un moment quelconque au cours des 5 années précédant la cession ou quelque soit le pourcentage de leur participation s’ils résident dans un état non coopératif.

UNE DECLARATION DE PLUS-VALUES DOIT ETRE ETABLIE

Un non résident est dispensé du dépôt d’une déclaration de plus-values lorsque le prix de cession n’excède pas 15 000 € ou que le bien est détenu depuis plus de 30 ans.

Vous devez en outre désigner un représentant fiscal accrédité par l’administration fiscale :

• Si vous résidez dans un pays hors de l’Union européenne autre que la Norvège et l’Islande,
• Si le montant de la cession du bien immobilier ou des titres de société à prépondérance immobilière détenus par le cédant est supérieur à 150 000 €.

Comment est calculée la plus-value sur la vente d’un immeuble ?

Prix de cession, diminué de :

• Frais de cession supportés par le vendeur (commission d’agence, de représentation fiscale, diagnostics obligatoires)
• Prix d’acquisition
• Frais d’acquisition (commission d’agence, frais notariés, droits d’enregistrement). Lorsque le cédant est une personne physique, il est possible de remplacer le montant réel des frais par un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition.
• Dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration pour leur montant réel. Lorsque le cédant est une personne physique et si l’immeuble est détenu depuis plus de 5 ans, il est possible de remplacer le montant réel des frais par un forfait de 15 % du prix d’acquisition.
  Attention, les dépenses d’entretien et de réparation qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial ne sont pas déductibles.

Lorsque le cédant est une personne physique, la plus-value brute ainsi obtenue est ensuite réduite d’un abattement par année de détention, au-delà de la cinquième année de détention.

Lorsque le cédant est une personne morale ayant son siège dans un pays hors de l’EEE, le prix d’acquisition est minoré, pour les immeubles bâtis (hors terrain), d’un amortissement de 2 % par année de détention décompté de date à date. La plus value est donc augmentée d’autant.

On obtient ainsi la plus value nette imposable, sur laquelle s’applique la retenue à la source et le cas échéant la taxe additionnelle sur les plus-values excédant 50.000 € et les prélèvements sociaux.

Quels sont les cas les plus fréquents d’exonération de la PLUS-VALUE ?

• Durée de détention (calculée de date à date) d’un immeuble ou de parts de société à prépondérance immobilière supérieure à 22 ans pour la partie de l’imposition relative à l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour la partie relative aux prélèvements sociaux, lorsque le cédant est une personne physique,
• Montant de la cession relative à un immeuble ou de parts de société à prépondérance immobilière inférieure à 15 000 €,
• Cession d’un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.
  Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :

• le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
• la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^erjanvier de l’année précédant celle de la cession.